一、产权式养老公寓的局限性

随着中国社会老龄化程度的持续加剧，养老产业开始成为民间资本关注的重点。众多开发商开始寻找差异化的竞争模式，如何养老无疑是当下最热的话题之一，嗅觉敏锐的开发商从中挖掘到新的商机，“银发经济”引发投资狂潮。围绕于此，从老年保健养生、老年旅游、老年用品到适老化住宅等等，一系列与“养老”有关的概念受到各个相关行业的热力追捧。其中，尤以“养老地产”最能引起人们的关注。例如“产权式养老公寓”作为一支独立的产品类型，目前正逐渐走入大众视野。

但就目前而言，养老地产并不是民生工程，不能解决中国所有老年人的养老问题，养老地产只能满足具有中高收入的老年人的多样化社区养老。目标客户明确，是本身具有一定财富的老年人，或子女比较有财富的老年人。这种养老公寓，更加注重在养老理念、模式、服务方式等方面的创新，并试图把高端餐饮、娱乐、医疗等现代服务业引入传统养老业，形成“物业服务+养老服务”的双重服务模式。和一般的养老院有所不同，这里所有入住的老人都是以户为单位，拥有一个自己的家，有自己专属的私密空间。与此同时，每个老人还配有一个管家，每间房间都装有应急按钮，只要打电话通知管家，就能在第一时间解决生活上的问题。另外，管家每周能帮助清理房间，每月清洗被褥，还有专业的护理人员为老年人进行身体检查。与传统养老机构相比，产权老年公寓管理追求硬件设施的优质，入住的老人，不仅在心理上获得真正“居家”的感受，在居住上也更加的舒适与便利。虽然这种类型的养老方式，无论从硬件设施的打造还是软件内涵的匹配上来说都已相当完善，但因其准入门槛较高，还是限制了大部分老人的选择可能。

“产权式养老公寓”顾名思义即养老人群拥有房屋的独立产权，并在房屋所在社区享受专业养老服务的公寓。“产权式”主要是指房屋所有者对该房屋拥有独立的产权，无论居住或投资均具备保值和升值的潜力，作为固定资产投资在各方面非常灵活。而对于更加看重养老服务的中老年自助型客户来讲，在日后的使用中能够减少大量的养老租房费用。

上海某家知名的养老机构对于有意入住的老年人群，制定了相对苛刻的准入条件：进入这家养老机构之前，老年人需要根据房型按年交付数十万元不等的“入会费”，然后获得一张类似高尔夫俱乐部的会员卡，取得该老年公寓的使用权。这张昂贵的会员卡没有使用期限，可以自行转让和继承。除此之外，入住老年人还需根据房间大小缴纳2万～5万元不等的年费，用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，这还不包括老人餐费和医疗费用。这样一笔不菲的入住费用，针对的基本上都是消费习惯以“节俭”著称的老年群体，即使具有如此消费能力的老年人，入住前也一定会仔细琢磨一番的。况且，我国“未富先老”的国情，决定着我国绝大多数老年人还是中等以下收入的群体，对于如此高额的养老费用，多数人还是感到心有余而力不足，何谈入住？在天津的一家产权式老年公寓，公寓售价达到12500元/平方米，相对附近地区的商业楼盘单价而言，也同样不具备明显的优势。

养老机构要做大做强，保证收益并且能持续经营，是不是只有出售产权这一条路可走？其实，中国多数老年人还是倾向于通过租赁房屋或床位来享受居住和养老服务，使其养老成本大幅降低。对项目开发商来说，与售楼方式相比，养老机构花费更多心思用于服务的设计与提供，不仅有效避免了“一锤子买卖”的发生，也有利于形成持续的收入来源，维持养老机构的长期运营。当然，企业和地方参与养老服务，虽有很大空间，但还需要成熟的运营模式。养老项目要实现多赢，还需政府部门的大力扶持与正确引导。

二、“非产权”运营模式

（一） “非产权”运营模式的基本含义

马克思把产权理解为人们(主体)围绕或通过财产(客体)而建立和形成的经济权利关系。这里,产权首先表现为人对物的关系,即一定的主体对物质资料的所有、占有、支配或使用关系。但在现实社会中,人们行使产权要以一定的社会关系为前提,因为人们只有结成一定的社会关系才能进行生产和生活。因此,产权实质上反映了产权主体之间的关系。这种产权关系就是指产权主体之间在财产的占有、支配、使用、收益、处置中发生的各种关系的总和。

虽然产权出售可以形成资本流的短期回收，但由于产权出售导致产权过于分散，不利于形成后续的统一管理，也很难促成资本的良性循环作用，无法实现项目的可持续性发展生命力。“非产权”运营模式的出现，恰好规避了这些风险。“非产权”模式是与产权资本运营相对的一种新型产权运营模式。对于开发商来说，当前市场环境中存在的变动性，包括土地资源紧缺、政策重压等是促使部分开发商选择这一模式的原因之一。

所谓“非产权”模式，就是不以产权交换为手段，而是以服务或物品为交换的一种产权配置与产权资本运营模式。其基本表现形式为在某一项目中所有权与使用权分离，项目运营中不涉及产权交易，不以产权出售实现收益回报，而是在产权规定范围之内各方权利代表以租赁、销售物品或提升服务来获得有效收益。并且，对参与各方力量在项目建设并实施过程中需要承担的责任、义务和风险进行明确界定，在项目实施过程中各行其是、各尽所能，保护各方利益，达到共同目标。这一模式打破了市场上现存地产链条的垄断模式，同时限定了其为社会公共服务设施在建成后不进行投资、投机转卖，也不得私自转租等。

“非产权”运营模式是社会公共服务设施建设中的一种优化创新的产权资本运营模式,它以各参与方“双赢”或“多赢”为合作理念，也涉及到完整的项目融资概念，对项目组织机构设置也提出了新的模型构建要求。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢”为理念的相互合作形式，参与各方虽然未必能达到自身理想的最大利益, 但总收益却是最大的, 也更符合公共服务设施建设的宗旨。

（二）敬老工程实施“非产权”运营模式

在当今的市场经济活动中，市场交易的实质不是物品和服务的交换，而是一种产权的交换。对于兼具老龄事业及老龄产业双重发展特点、以满足最广大老龄群体养老需求与提升他们晚年生活满意度为目标的的敬老工程来说，恰恰更看重于对物品与服务的交换。因此，实施“非产权”运营模式，更加符合敬老工程建设实施并逐步发展的要求。实际上，对于敬老工程来说，示范基地产权归属问题并不是最重要的，更重要的是看它能否为老年人提供完善专业的高水平服务，会不会在其逐步发展中改变了用途和方向。

敬老工程示范基地内实行“非产权”模式，换句话说即是园区的养老公寓只可出租，不能售卖，企业作为示范基地的运营管理方，对于整个园区内的日常运行与服务管理负责，企业的收益体现在出租养老公寓的收入、日常服务获取的收入等方面。

同时，在示范基地之外的周边地区，可以允许企业自己投资一定数量的商业体开发，例如含产权式老年住宅、商业区、餐饮娱乐、幼儿园、中小学校、医疗机构及教育培训机构等，在园区外打造多层次的商业体系，为示范基地的工作人员、养老人群提供更加多样化的商业服务，提高企业的经营收入。对于项目所在地来说，有利于聚集人气，带动地区的商业活跃程度，形成城市核心商圈，促进地区经济、文化的快速发展。从经营的角度上来看，不仅是保证了社区发展的可持续性，更是对整个城市发展的有力促进，提升城市软实力。

之所以不涉及产权，是因为敬老工程的示范基地由国家（出资）+地方（出地）+企业（出资+服务）共同完成投资，那么其产权若由资金投入来源来界定产权的话，将很难用单一的所有制性质来界定。但从今后便于管理和开展服务的角度看，明确并界定产权关系也是非常必要的。从适应社会主义市场经济发展的要求和中国老龄事业本身内在的发展规律看，敬老工程示范基地所有权与使用权的分离将是必然趋势。

当前，我国许多养老机构的为老服务从性质上说，多倾向于非赢利性机构管理经营。但由于受到政府福利补贴严重不足、受服务对象收入偏低等因素的制约，常常有一些非营利性机构的管理运营出现资金费用没有切实保障、老人对所需服务的支付能力不足等问题而难以为继。在这种情况下，就必须要去探索和寻找适合我国国情的为老服务发展道路。既讲求经济效益，又兼顾社会效益的营利性机构的介入也就成为必然的趋势。

（三）建立有效监管机构

敬老工程实施的“非产权”模式，在实施过程中也集合了投融资、建设、运营管理等多项内容，不仅具有其独特的运作方式，而且参与方众多、牵涉面广、合同关系及经济法律关系相当复杂，因此项目的成功运行需要成熟完善的法律环境或者专门的实施监管机构形成组织保障，才能保证该模式在敬老工程中行之有效并能长期执行下去。

在具体产权界定方面，可以将示范基地的产权全部归属于第三方管理委员会，即敬老工程管理委员会（以下称管委会），由管委会负责示范基地的资产管理和运作及资产保值增值。由管委会实施管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现敬老工程内部公共资源的公平与善用。坚持公平分配，使敬老工程的服务保障能够真正让广大老龄人群受益。对于那些妄图借“敬老”之名投机敛财的行为，将从制度上堵塞漏洞，加以防范与禁止，保证敬老工程实施的纯净性。

同时，为了使“非产权”模式在敬老工程园区的日常经营中起到更加良好的作用，管委会还将对其某些重点领域提出相关具体措施：

1.完善“非产权”模式发展中的法律、法规

“非产权”模式的良性实施是建立在各方合同的约束之下，在各方合作之初就会对责任各方的责权利进行界定，以约束彼此的行为，保证合同顺利实施。当纠纷出现时，法律法规就成为良好的救助方式，防范各方可能的权力冲突，保障各方之间的利益，这对于建立良性互动的“非产权”关系，稳定发挥各方优势、弥补各方不足有着莫大的意义。

2.引导角色转换、放松市场准入管制

在“非产权”模式中，原本政府部门在公共服务供给中的角色转移到了私人企业，但政府部门应始终履行提供更好品质的公共服务角色没有变迁，只是改变了以往政府大包大揽公共服务供给的角色定位。因此，放松市场准入管制，政府的责任只需着力于引入更为适宜或者更有经营管理经验的企业便可，为合作得以展开提供前提基础。同时制定公共服务的应达水平；制定相关服务水平需达到的安全、质量的标准并实施监督执行；及时对违反标准的情形采取措施，以维护公共利益公共价值的实现。

3.完善创新专业人才的引进制度

“非产权”模式运作的顺利进行还需要复杂的法律、金融、财务管理、风险管理等专业方面的知识。然而，非专职化将限制该模式在敬老工程中的顺利实施与发挥效能，无法有效快速解决项目运行中的种种难题。因此，为了提升管委会的专业化水平，需要完善创新专业人才的引进制度。管委会将加强与高校的合作，或者取得与敬老工程运作相关的专业化机构支持，以便更好地完成敬老工程的风险测定、合理评估标准等规章制度的制定，使这一模式能够长期良好运行下去。

4.创新多元监管机制

民营企业参与合作的初衷多少难免会掺杂着逐利意图，以营利为目的也无可厚非，但关键要求在敬老工程的执行中不能发生不按标准违规操作而增加风险的情况。这就需要管委会结合产业发展特点与市场发展特征，公私合作制度，合同制定与执行等方面的要求，借鉴国内外相关经验，以达到监督各方行为、保证敬老工程服务供给高质量、高水平地完成，提升民众满意度。

三、实施“非产权”模式的重要意义

在“非产权”模式运营下，敬老工程中的非政府组织部门利用不同的优势进行合理分工，政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人企业的竞争精神、高效率的资金运营和管理有机结合，使得“非产权”模式呈现出很多优势。

（一）“非产权”模式降低政府用地风险

2013年养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划，在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市的相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。将养老设施纳入用地计划，使土地性质明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。这些具体的规划措施着实令开发商们兴奋不已，很多开发商开始谋求转型，例如现阶段市场上很多公司都纷纷角逐于养老地产领域。

实际上，对于养老地产项目来说，土地成本将是其中很大的一块，养老地产与其他类型的地产项目相比，具有投入相对较大、回收周期较长等突出特点，因此，为了引导社会资金能够积极参与到我国社会化养老体系的建设中来，在当前的土地出让阶段，养老地产项目大部分都能够避开招、拍、挂的固有流程，采取与地方政府通过协议出让土地的方式，将土地成本尽可能降低，或者直接获得土地划拨，以“零地价”获得土地。如此虽可以有效规避投资风险，节省前期投资，但也极易导致一些地方的开发商以“投资养老地产”为名进行圈地卖房，再受到土地资源高度稀缺的影响，既不利于项目后续长期性发展，同时增加了地方政府用地风险，还不利于地区资源的合理配置，因此反而削弱了该城市或地区的可持续发展力。

在敬老工程中若采用“非产权”模式,在基本的市场化交易中不涉及到产权交易，实行老年公寓“只出租不出售”的原则，综合考虑城市或地区的空间结构，保证城市或地区资源的有效利用，降低政府用地风险，既不会发生因产权交易引发的矛盾冲突，又具备了为老年人提供必要生活及服务的配套设施，避免造成公共资源的浪费，使建成后的敬老工程园区有效发挥其功能，真正成为中国广大老年人的福祉。

（二）“非产权”模式提高政府政策信用

进入知识经济时代，资源的汲取与分配应该以高效率的方式进行。政府主要负责政策制定与规划，提高政府的政策信用，将政策执行落实于民间社区或企业部门，这样不仅可以减轻政府长久以来的财政负担，又可将社区及民间力量引入公共服务的进程当中，强化公民意识与社会认同感，同时提高资源使用效能和建设、运营效率。我国为了扶持养老服务业发展，2012年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》，协议中就已提到，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入”。

在敬老工程中实行“非产权”模式，可以使公共和民营合作双方的角色和责任更加清晰明确，政府的总体角色和责任，即，为大众提供最优质的公共设施和服务是始终不变的。政府将从保护和促进公共利益的立场出发，一方面，理顺各参与机构之间的权限和关系，降低项目总体风险；另一方面，有效规范与监督各方，在敬老工程具体实施过程中，对于其中可能产生的投机取巧、虚假商业操作等行为进行有备防范与明令禁止，保证敬老工程的纯粹性，避免因开发商单纯以盈利为目的而产生诸如硬件设施勉强过关，软性服务却难跟上的情况，这对于提高政府的政策信用，提升政府在社会民众间的公信力，都将起到至关重要的作用。

同时，“非产权”模式下公共民营合作是在各方的优势之上而展开的，在这一模式下作为经营方的企业来说，不能以产权交易来实现短期的资本回收，便只能将维持商誉、提升服务作为发展谋利的关键，促使企业积极树立品牌形象，形成规模效益，实现最大的投资收益和持续提供服务的资格，使自身运营管理优势、资金运作优势、技术服务优势等投入到相关工作中来。既为其服务水平的提升提供支持，也有效保证了各方合作的顺利进行与风险合理分担。这些都将有助于政府部门通过评估标准的设定并切实执行来提升民众的满意度，提升公共服务供给的水平，也间接提升了政府的政策信用。

（三）“非产权”模式维护老龄产业纯洁性

尽管养老产业的优惠政策和市场需求都很大，但做好养老产业项目的关键还在于企业的心态。企业要始终坚持将突出养老服务功能作为发展的核心要务来打造，如果仅仅将老年住宅作为产业发展的主要方向，只注重短期回报，就很难获得产业市场的认可。很多企业开发商惧怕做养老产业项目的原因在于他们习惯于做短线投资，而对养老产业项目长期经营存在认识上的误解。其实，长期投资的效益综合起来会好于短线投资，既能够实现资产收益，也能够获得经营收益。因此，走长线发展的路径，才是民间企业进入老龄产业领域最基本的心态。

“非产权”模式的实施，不以产权买卖为营利模式，而是以提升服务质量、满足老年人服务需求为长期营利点，做的正是长线投资。同时，能够有效淘汰掉许多背离初衷的产业投机客，清除投资陷阱、福利陷阱，肃清老龄产业的发展队伍，真正使老龄产业在健康纯净的发展环境中迅速做大做强。

四、“非产权”模式助力敬老工程可持续发展

（一）“非产式”模式保证持续性收益

养老住宅一旦涉及产权，如果对于产权持有方还没有一定的限制标准，易导致养老住宅里住着各个年龄段的住户，或者是房卖完了，却没人来住，因为业主基本都是为自己十年之后入住提前购买的养老住宅。如此情况下，开发商如果拿着一笔房产销售款卷包走人，后续的物业管理、养老服务根本无法开展，就更谈不上任何可持续发展的可能性了。

示范基地实行“非产权式”经营模式，养老公寓只租不售，保证了此处房源不会减少，如果老年人符合入住年龄要求，只需要支付公寓的租金便可入住。同时，示范基地中还提供不同价位标准的有偿服务，保证不同购买力的老人的需求，使示范基地得以持续经营下去。虽然前期不会像产权住宅那样短期内实现资金大量回收，但如果运营得当，服务做出品牌，获得口碑效应，一旦形成规模经营后，完全可以在经营后期获得持续稳定的回报。另外，从老年入住者角度而言，可以时刻对自己居住的环境进行监督，促使其服务更加完善，对自己生活的便利及舒适十分有利。

（二）“非产权”模式普惠老年群体中低阶层

我国的社会老龄化有一个显著的特点，就是“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，已具备较强的经济实力，在经济上人均国民生产总值至少在１万美元左右。而我国在进入人口老龄化社会时，人均国民生产总值仅为1000美元。老龄化大大超前于经济发展，因此，“未富先老”增加了我们解决老年问题的难度。即使到21世纪中叶，老龄化水平接近发达国家水平时，我们的经济实力也仅相当于中等发达国家的水平。这一现状就要求我们要站在我国现阶段基本国情的基础上，对养老群体分层次，依据不同群体特征设计不同层次的养老产品，针对不同经济收入、文化水平的老年群体，打造不同需求的养老模式，才能更加有效地解决中国老龄人口的养老问题。现在流行的产权式养老公寓的模式，其实并不完全适合中国众多的老年人群。高昂的购房款仍然是阻止大量有需求的老年人的第一障碍。因此，这一模式仅仅是针对少部分经济状况较好的老年人，是解决他们养老需求的一种途径，并不是满足大量普通老年人养老需求的最佳模式。敬老工程示范基地内实行的“非产权式”经营，不涉及产权买卖，自然不会有高额的地产销售价格出现，入住的老人只需缴纳较少的租赁费用，便可进入园区生活，享受专业的养老服务，是完全适合大多数老年人的养老模式。而这样的养老模式，才能真正实现大众人群的养老梦、中国梦。

（三）“非产权”模式提升养老服务质量

我们知道，拥有土地产权，对于养老项目的投建方来说，需要巨额的土地支付费用。因此也造成了大部分的养老项目的前期投资数额巨大，从而导致项目成本普遍高于其他类似项目成本，加之养老产业多具有微利的半公益性质，因此，一个养老项目建成初始，便已耗损投资方一大半的家底儿，对于后续服务往往已有心也无力。养老服务是最终评断养老项目核心价值的衡量标准，如果服务无法具有绝对的竞争力，势必将被市场淘汰。

而示范基地实行的“非产权式”经营模式，因为其自身的项目属性，获得的土地是来自地方政府的专项划拨，投资方只需要花费极少的资金甚至是不花一分钱便可得到土地的使用权，从这一点上来看，示范基地的建设很大一块成本就被去掉了。加上国家承担了2/3的投入资金，作为示范基地的运营管理方来说，民间（企业）只需要花少部分的资金便可拥有整个园区的所有运营管理权与服务供给权。企业轻装上阵，只需要完善服务与改善园区环境就可以获得收益回报，自然将精力都用在创新服务与用心改善环境等方面。由此使企业、养老群体、地方与国家多方受益，“行一举而多得”，实现整体的创新发展。

（四） “非产权”模式规范养老产业市场

虽然，目前伴随老龄问题的突出与社会各界的强力关注，养老产业呈现出一片盛况，但由于中国养老产业距离形成成熟清晰的产业模式尚有距离，特别是集中在房产产权、土地政策等方面的问题，导致许多养老项目的经营困难重重。更有甚者，许多项目“挂羊头卖狗肉”，表面上打出养老概念，实际上玩的还是商业买卖。判断一个养老项目的成功与否，关键看其后续长期的养老专业服务，而非住宅公寓等外在表象，可现在一些养老项目的投资方一旦获得政策优惠后，后续责任便没人担负，项目被迫转型，偏离了原本目的。

敬老工程示范基地内实行非产权式经营模式，一旦这在全国形成示范影响，完全能够扭转目前我国养老市场的不良风气，引导众多致力于中国养老产业的民间力量投身规范有序的健康产业环境中共同发展，全面繁荣。